Por Salvador Di Stefano | Analista Económico y Director de AgroEducación
Es el activo más querido por los inversores, no falla, nadie lo reestructura, no lo cambian por bonos, no le quitan ceros y aumenta con el paso del tiempo. Es resguardo de valor y no se siente cómodo cuando le dicen que crece por los problemas del país. Espera a un amigo, el crédito hipotecario, para ser más popular.
¿Cómo estás?
. – Muy bien, en Argentina siempre somos muy requeridos, tenemos la doble función, nos construyen para que las familias nos disfruten como usuario final y, en otros casos, como resguardo de valor, para darnos en alquiler y ganar una renta.
¿Argentina te dio muchas oportunidades?
. – Correcto, cuando se confiscaron los plazos fijos en el año 1989, cuando salimos de la convertibilidad, cuando entramos en cesación de pagos con la deuda, cuando estatizaron el sistema previsional privado, cuando vino un gobierno que generó confianza. En todos esos momentos crecimos.
Ahora te veo muy solo
. – Estamos poco acompañados por el sistema financiero. En la década del 90 me acompañaba el crédito hipotecario, buen muchacho, lo que me hizo crecer no tiene nombre. Alcancé el valor de U$S 1.000 por metro cuadrado. La propiedad estuvo al alcance de muchas familias, había crédito a 7, 10, 15 y 20 años. Los bancos trabajaban muy bien.
¿Qué pasó?
. – La salida de la convertibilidad me dejó sin este amigo, nunca más volvimos a tener la relación que teníamos en los 90. Quisieron inventar el crédito UVA, pero fue un fracaso, hoy la gente no puede pagar las cuotas, aunque en dólares siguen siendo bajas.
La gente gana en pesos
. – Correcto, pero a mí siempre me acompañó el dólar. Nunca me llevé bien con el peso.
¿Qué te pasaba?
. – El peso me engañaba, permanentemente perdía poder adquisitivo, eso me debilitaba ante la sociedad, no podía tener la terminación que quería. Por eso, el valor de la propiedad se refleja en dólares, ese nunca te falla, te permite preservar el valor del dinero en la medida que el proyecto se lleve adelante.
Sin embargo, se vende mucho en pesos ajustado por índice de la Cámara
. – Pero el precio inicial se fija en dólares.
¿Por qué sucede?
. – El metro cuadrado existe porque primero está el terreno, que es un bien altamente deseado por los constructores. Cuando sale a la venta un terreno con un frente superior a la medida 8,66 los arquitectos se entusiasman. Generalmente son sucesiones y si está estratégicamente ubicado, tiene un alto valor en dólares.
Hoy te venden metros cuadrados en dólares y te pagan una renta
. – Es algo que se está utilizando mucho. Los empresarios de la construcción, con el fin de despertar el apetito inversor, ofrecen una rentabilidad por el tiempo muerto entre que invierten y reciben la propiedad. Las constructoras son como un banco, reciben dinero de terceros, lo invierten en la construcción y entregan un producto terminado.
¿Están regulados?
. – No des malas ideas, es un negocio que se rige por la confianza. Se manejan fortunas de dinero, pero no tenemos antecedentes de malas administraciones, como ha sucedido en el negocio financiero en muchas oportunidades.
¿La devaluación hizo caer el valor del metro cuadrado?
. – Es lógico, el 46% del valor de un metro cuadro son materiales, el 46% mano de obra y 8% gastos generales. La devaluación hizo que el metro cuadro cayera notablemente por el impacto en el costo de la mano de obra.
¿Eso es muy bueno para la construcción?
. – Relativo, el que compra un metro cuadrado no siempre lo hace para usarlo como vivienda particular, muchos adquieren metros cuadrados como resguardo de valor y buscando una renta. Cuando cae el salario, los alquileres bajan y la renta inmobiliaria se deteriora.
Pero a futuro el precio se recupera
. – Los inversores son muy ansiosos, quieren comprar barato, alta renta, que en el tiempo el metro cuadrado suba, que esté bien construido, que tenga una buena ocupación y, en la medida de lo posible, algún beneficio fiscal. Todo no se puede.
El metro cuadrado en Argentina es mucho más bajo que en Uruguay y Paraguay
. – Soy mucho más barato, pero me cambian por metros del exterior. En Argentina no hay seguridad jurídica y eso atenta contra mi valor futuro. Si llegara un normal a la presidencia y fijara una política de Estado para el sector, el precio del metro cuadrado subiría muchísimo.
¿Por ejemplo?
. – Con poco me conformo. Necesitaría una desgravación impositiva para la construcción, eso generaría mucho trabajo para el sector, dinamizaría a muchas ciudades y haría crecer al país. Si el que llega a la presidencia bajaría la inflación, volvería mi mejor amigo, el crédito hipotecario, y eso resolvería muchos problemas. Tengo muchas regulaciones y los intendentes me quieren ver petiso, cuando yo sueño en ser alto, con muchos pisos. ¿Sabés lo que es ser un rascacielos? No hay nada más lindo, pero aquí atentan contra la posibilidad de crecer. Así como me quieren, no luzco tan guapo.
La construcción tiene un alto componente dólar
. – Como metro cuadrado te digo que mi cotización es internacional, acero, cemento, aluminio, madera, herramientas, insumos importados, todo es caro y a precios internacionales. Lo que morigera el precio es el costo de la mano de obra.
¿Cuál fue tu mejor etapa?
. – Desde el año 2010 en adelante tuvimos un gran crecimiento en el sector, las empresas escalaron el negocio. A la salida de la convertibilidad el negocio pasaba por un grupo de inversores, que luego contrataban a un arquitecto, una constructora para levantar el edificio y a inmobiliarias para que lo vendieran. El paso del tiempo hizo que todo fuera a escala, los inversores, los arquitectos, las constructoras y las inmobiliarias se asociaron y buscaron más escala. En otros casos, las constructoras vieron que no era negocio para todos y escalaron la construcción con dinero propio y se volcaron a vender ellos mismos sus unidades.
Se achicó el negocio
. – Notablemente, los gastos de estructura obligaron a que se construya en escala, se achicaran costos y se abarcara todas las áreas extendiéndose a la venta y post venta.
¿Cómo ves tu futuro?
. – Espectacular, el metro cuadrado es un sobreviviente de gobiernos, crisis y tempestades. Hoy construir es muy económico para el que tenga dinero ahorrado. Por ejemplo, el dólar blue aumentó en 5 años casi 12 veces y el Índice de la Cámara de la Construcción casi 6 veces. En Argentina la tarifa tiene un alto atraso y es el insumo principal de muchos materiales que se utilizan en la construcción. Dale, comprame, soy lo más.
Conclusiones del entrevistador
Al metro cuadrado lo vimos muy entusiasmado, cree que su buen amigo, el crédito hipotecario, lo hará más popular y llegará a todos los sectores de la sociedad. Se le pianta un lagrimón cuando ve que decrece por los males del país. En el mundo, el sector crece porque los ciudadanos tienen mejores ingresos y hay reglas de juego claras. En Argentina con muy poco crecería mucho, le falta una política de Estado, se siente querido por los ciudadanos, añorado por los que no lo tienen, satisfechos por los que compraron.
